עסקאות קומבינציה הן פתרון מצוין לבעלי קרקעות וליזמים אשר מעוניינים לבצע פרויקטים בתחום הנדל"ן באופן שבו כל אחד מהצדדים מקבל את חלקו בצורה שווה המאפשרת את הוצאות תוכנית הבנייה לפועל.
לדוגמא, בעל הקרקע מקבל יחידה או יחידות דיור בפרויקט שנבנה על קרקעתו על ידי יזם או קבלן, ובהתאם לכך היזם או הקבלן יכולים להתחיל את הפרויקט מבלי לשלם סכומי עתק לבעל הקרקע כבר עם תחילת העבודה, ואף בידיעה כי עם סיום תהליך הבנייה ייהנו מהרווח של יתר היחידות שיימכרו בקרקע.
זהו תהליך משתלם לשני הצדדים, אשר בסופו של דבר הופך את שוק הנדל"ן בארץ לגמיש יותר.
מהן עסקאות קומבינציה?
עסקאות קומבינציה הן שם כולל לעסקאות וחוזי חליפין בין בעלי קרקעות ליזמים או קבלנים בתחום הנדל"ן.
איך זה עובד? בעל הקרקע מוכר לקבלן או היזם את הקרקע בתמורה ליחידה או יחידות דיור שיקבל עם סיום הפרויקט. בתמורה, הקבלנים והיזמים מתחילים להשיג את האישורים הרלוונטיים ולהקים את אתר הבנייה, והכול ללא תשלום מצד בעל הקרקע. באותו האופן, היזמים והקבלנים אינם צריכים לרכוש את הקרקע באופן עצמאי, אך נהנים מאחוזי המכירה של כל יתר היחידות שנבנות בה.
קיימות גם פרוצדורות של עסקאות קומבינציה שבהן בעל הקרקע מקבל נכס בפרויקט אחר של אותו היזם או הקבלן, אך אלו פחות שכיחות ופופולאריות.
עסקת הקומבינציה שמטריפה את בת ים
לפני שלוש שנים, נחתם פרויקט שאפתני על קרקע בבת ים על שפת הים, אשר קיבל אישור ממנהל המקרקעין להפשרה לאזור מגורים. במקרה הזה בעל הקרקעות חתם על עסקת קומבינציה, לפיה יקבל 45 אחוזים מהדירות בפרויקט המיועד להכיל כ- 117 דירות עם סיומו.
בעקבות ההסכם שנחתם, עם סיום הפרויקט קיבל בעל הקרקע כ- 53 דירות מסך כל הדירות בבניין, כאשר היזמים נשארו עם 64 דירות אותן יוכלו למכור.
ההבדל בין עסקת קומבינציה לעסקת תמורות
ההבדל המהותי בין שתי העסקאות הוא אופן התשלום. בעסקת תמורות, במקום לקבל דירות, בתים או יחידות דיור בבניין עם סיום הפרויקט, בעל הקרקע מקבל סכום שהוסכם עליו מראש ונגזר מהרווחים של מכירת הדירות שנבנו על הקרקע בעתיד.
בעשור האחרון, בשוק הנדל"ן הישראלי בעלי קרקעות בדרך כלל מעדיפים לבחור בעסקאות קומבינציה בזכות הערך המטפס של נדל"ן, אשר מספק לרוב תמורה גבוהה ומשתלמת יותר בטווח הארוך.